વાણિજ્ય લીઝિંગ શરતોનું ગ્લોસરી: કુલ-અપ
ઉદાહરણ તરીકે, એક મકાનમાલિક સામાન્ય વિસ્તાર જાળવણી માટે ચૂકવણી કરી શકે છે, જેને CAM ખર્ચ પણ કહેવાય છે, પછી આ ફીને બિલ્ડિંગમાં કુલ ચોરસ ફુટની સંખ્યાથી વિભાજીત કરો અને દરેક ભાડૂતને ચાર્જ કરેલા ચોરસ ફુટના ટકા પર આધારીત એક રકમ ચાર્જ કરો.
લીઝમાં ગ્રોસ અપ ક્લોઝ એ પરવાનગી આપે છે કે જો બિલ્ડિંગ 90 થી 100 ટકાથી ઓછું હોય તો, ખર્ચનો હજી પણ ભાડૂતોના ઓપરેટિંગ ખર્ચની ટકાવારી -90 થી 100 ટકા સુધી ગણતરી કરવામાં આવે છે.
ગ્રોસ-અપને વધારાની ભાડું તરીકે ચૂકવવામાં આવે છે અને તેમાં મોટા ભાગે વેરિયેબલ ખર્ચાઓ આવરી લેવામાં આવે છે, તે કે જે ઑક્યુપન્સી અને અન્ય પરિબળોના આધારે આપેલ કોઈપણ મહિનામાં ઉપર અથવા નીચે જઈ શકે છે.
જમીનદારો માટે કુલ-અપના ફાયદા
આ એક એવો કેસ છે કે જ્યાં તમે ભાડૂત હોવ તો તમે જે ચુકવતા હો તે માટે તમે તે મેળવી શકતા નથી. ઉદાહરણ તરીકે, ચાલો કહીએ કે લીઓ મકાનમાલિકે એક વ્યાવસાયિક મકાન ખરીદ્યું છે. ટોમ ટેનન્ટ તેમની પાસેથી જગ્યા ભાડે આપવા માટે પ્રથમ છે. ટોમે 10,000 ચોરસફૂટ સ્ટોરની જગ્યા ભાડે કરી છે. બિલ્ડિંગમાં 100,000 ચોરસ ફુટની કુલ રકમ છે. ટોમ મકાનના 10 ટકા ભાડે છે.
ભાડૂતો વચ્ચેના વેરિયેબલ ખર્ચને વિભાજિત કરે છે તે મૂળભૂત સિદ્ધાંતની દૃષ્ટિએ, ટોમ તે ખર્ચના 10 ટકા ચૂકવશે કારણ કે 10 ટકા મકાન તેને ફાળવવામાં આવે છે.
પરંતુ હવે આપણે કહીએ છીએ કે લીઓ પાસે અન્ય ભાડૂતો શોધવાનો સમય છે અને આ સ્થિતિ થોડા મહિનાઓ માટે ચાલે છે. ટોમ્સની લીઝમાં કુલ-અપ કલમની ગેરહાજરી, લીઓ 90 ટકા ખર્ચના બિલને પગલે અટકી જાય છે, જે સામાન્ય રીતે તેમના ભાડૂતો દ્વારા ચૂકવવામાં આવે છે કારણ કે ત્યાં કોઈ અન્ય ભાડૂતો નથી કે તેઓ તેમને ફાળવી શકે.
કુલ ગ્રોસ-અપ ક્લૉજ તેને ટોમના ટકામાં 50 ટકા સુધી બમ્પ કરી શકે છે, પરંતુ મોટે ભાગે 95 કે 100 ટકા છે કારણ કે તે મકાનમાં એકમાત્ર ભાડૂત છે.
આ ફેર કેવી રીતે છે?
ટોમ ટેનન્ટ એવું વિચારે નહીં કે આ વ્યવસ્થા વાજબી છે, પરંતુ ટોમ હકીકતમાં, આ ચલ ખર્ચમાં સમાવિષ્ટ સેવાઓમાંથી લાભ મેળવનાર એકમાત્ર ભાડૂત છે. લીઓ મકાનમાલિક સીધો ફાયદો થતો નથી, તેથી એવું કહેવામાં આવે છે કે તેના માટે 9 ટકા સેવાઓ માટે ચૂકવણી કરવી અયોગ્ય છે, જે ફક્ત ટોમે ઉપયોગ કરે છે. કદાચ આમાંના એક ખર્ચમાં પાર્કિંગની જગ્યામાં સર્વેલન્સ કેમેરા જાળવવાનો સમાવેશ થાય છે. કારણ કે ત્યાં કોઈ અન્ય ભાડૂતો નથી, તે પાર્કિંગના સ્થળે આવતા અને જતા રહેનારા લોકો ટોમના ગ્રાહકો છે, તેથી એવું લાગે છે કે ટોમ એકલાને સેવા માટે ચૂકવણી કરવી જોઈએ.
ફાઇન પ્રિન્ટ વાંચો
જો તમે વાણિજ્યિક ભાડાપટ્ટામાં દાખલ થવા વિચારી રહ્યાં છો, તો સરસ પ્રિન્ટને કાળજીપૂર્વક વાંચો અને થોડું વધારે હોમવર્ક કરીને તમારી જાતને સુરક્ષિત કરો. જો ખરેખર ત્યાં એક ગ્રોસ અપ ક્લોઝ છે, તો ખાતરી કરો કે સ્વીકાર્ય વધારો વાજબી ટકાવારીની અંદર છે. જો ટોમ તમામ સર્વેલન્સ સાધનો માટે ચૂકવણી કરે છે, તો તે કદાચ દિલગીરી વ્યક્ત કરે છે કે તેણે ટકાવારીની નીચે તરફ વાટાઘાટ કરવાનો પ્રયાસ કર્યો નથી. મંજૂર થતી ટકાવારી સ્પષ્ટપણે લીઝમાં દર્શાવવી જોઈએ.
વધુમાં, જો ટોમોએ વ્યવસાયિક ઇમારતો ભાડે સાથે લીઓના ભૂતકાળના ઇતિહાસમાં જોયું હોત, તો તે કદાચ શીખ્યા હશે કે લીઓ પાસે ઐતિહાસિક સમય છે અને ભાડૂતોને એક કારણ કે અન્ય કારણસર રાખવામાં આવી રહ્યો છે. અથવા કદાચ લીઓ માત્ર બિનઅનુભવી છે-આ આવા રોકાણમાં તેનો તેમનો પહેલો પ્રયાસ છે, જેથી તેને યોગ્ય બનાવવા માટે થોડો સમય લાગી શકે. કોઈપણ રીતે, ટોમ લીઓ સાથે ભાડાપટ્ટામાં પ્રવેશવા માગતા નથી, જેમાં આ કારણસર કુલ-અપનો સમાવેશ થાય છે- તે સંભવિત છે કે તે કોઈ પણ સમયે સ્થળ પરના થોડા ભાડૂતો પૈકીનું એક હોઈ શકે. જો ત્યાં સાત ભાડૂતો લીઓથી 70,000 ચોરસફીટ ભાડે આપતા હતા, તો ગ્રોસ-અપ ઓછી હશે, મૂળભૂત રીતે, 70 ટકા અને 95 અથવા 100 ટકા વચ્ચેનો તફાવત, અને તે તફાવત બધા સાત ભાડૂતોમાં વિભાજિત થશે.